「宅地建物取引業(宅建業)」とは

宅地建物取引業とは次のいずれかあるいはその両方に該当するものを言います。

・宅地建物の売買若しくは交換をする行為を業として行なうもの

・宅地建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為を業として行なうもの

業とは、不特定多数を相手方とし、反復継続して取引をし、社会通念上、事業の遂行とみられる行為を言います。

※自己の物件を賃貸借する取引は宅建業にあたりません。

「宅建業免許とは」

≪宅建業免許とは≫

「宅地建物取引業法」で規定されている免許のことを言います。

≪免許の種類≫

免許は、都道府県知事免許と大臣免許の二つに区分されています。

 大臣免許:2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合、必要な免許になります。

 都道府県知事免許:同一の都道府県にのみ事務所を設置する場合、必要な免許になります。

≪免許の有効期限と更新≫

免許の有効期限は5年と定められています。

免許の更新をする場合、有効期間が満了する90日前から30日前までの間に手続きを完了させる必要があります。有効期限が満了してしまうと自動的に免許は失効してしまいます。

※免許が失効した場合、新規に免許の取得は可能ですが、営業歴を示す更新回数はリセットされます。

※免許が失効してもなお、宅建業を営んでいると無免許営業となり、罰則が科されます。

免許取得の要件

≪事務所の要件について≫

宅建業法における「事務所」の定義は、

 ①本店(主たる事務所)

 ②宅建業を営む支店(従たる事務所、その他の事務所)

 ③継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、宅建業に係る契約締結権限を有する使用人をおくこと

と定められています。

①について、本店で宅建業を行わなくても、支店で宅建業を営むと本店も「事務所」となります。

 ※営業保証金の供託や専任の宅建士を置く必要があります。

②について、支店で宅建業を行わない場合は、事務所として扱われません。

 ※(宅建業を営む)事務所として扱われない以上、営業保証金の供託や専任の宅建士を置く必要はありません。

③について、継続的に業務を行うことができるよう独立性を保ったスペースが必要とされ、一時的なスペース等は認められないことに注意してください。

また、宅建業に係る契約締結権限を有する使用人として、宅建士を設置する必要があります。また、営業形態によっては『政令で定める使用人(政令使用人)』の設置が必要な場合があります。

≪人的の要件について≫

人的要件として、①宅建士 ②政令使用人 の常駐等の要件があります。

①の宅建士について。宅建業を行う本店、支店の各事務所においては、「専任の宅建士」を設置しなければなりません。

宅建業法には宅建業に従事する方5名につき1名以上の専任の宅建士を設置することが義務付けられています。

※宅建士であっても専任でない場合は上記要件を満たせませんのでご注意ください。

②の政令使用人について。法人または個人の代表は原則として事務所に常駐しなければなりません。ただし、何らかの事由により常駐が不可能な場合には、政令使用人が代表者の代わりとして勤務することが可能となります。

ここで言う政令使用人とは、単なる社員や従業員ではなく、例えば支店における支店長や支配人に相当するような者のことを言います。

≪欠格要件について≫

以下のような欠格要件に該当すると宅建業を行うことはできません。

①免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をして宅建業免許を取り消された場合は、宅建業免許を取り消された日から5年間は免許を取得できません。

②免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をした疑いがあるとして聴聞の公示をされた後、自ら廃業の届出をした場合、その届出の日から5年間は宅建業免許を取得できません。

③宅建業法若しくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反したことにより、罰金刑以上の刑に処せられたか、それ以外の法律により禁固刑以上の刑に処せられたことがある場合は、その刑の執行が終わった、又は刑の執行を受けることがなくなった日から5年間は宅建業免許を取得できません。

④免許の申請前5年以内に宅建業に関して不正又は著しく不当な行為をした場合は宅建業免許を取得できません。

⑤成年被後見人、被保佐人、破産手続開始決定を受けている場合。

⑥宅建業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合。

供託か保証協会への加入について

上記全ての手続きが完了すると後日、宅建業免許の通知書が来ます。ただ、免許を取得しただけでは営業を開始することはできません。

営業を開始するためには、免許取得後、①営業保証金(弁済業務保証金)を供託するか、②保証協会に加入をする必要があります。①か②の手続きが完了し、免許証を交付されなければ営業をすることはできません。

①供託について。供託の場合、主たる事務所の所在地を管轄する供託所(法務局)に営業保証金を供託しなければなりません。営業保証金は主たる事務所(本店)の場合、1,000万円、従たる事務所(支店等)の場合は1個所につき、500万円が必要となります。

②保証協会への加入について。保証協会に加入し、弁済業務保証金分担金を納付すれば、営業保証金を法務局に供託する必要はありません。分担金は主たる事務所は60万円、従たる事務所は1個所につき30万円となります。

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